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上海二手房新政后诸多购房者凑不齐首付 专家:要对支付能力有预

发布日期:2021-09-14 19:02   来源:未知   阅读:

  当时就有分析认为该项新政“剑指”二手房市场,一定程度上将抬高购房门槛,实现精准调控。如今新政满月,市场情况怎么样?

  据上海链家研究院9月初的一份统计报告中显示,上海二手房8月份成交量出现大幅萎缩,环比下降24%,同比下降40%,为今年以来最大幅度的下跌。

  《中国经济周刊》记者在查阅上海市政府官网“政民互动”留言板块时发现,有不少市民反映因贷款利率调整,房贷比预期要少了很多,首付“要了命也凑不到”,另一方面卖方不愿和平解决,定金不肯返还。

  记者调查了解后发现, “三价就低”政策效果显著,许多购房者看中房不敢付定金,一些以前看中房但还没有来得及签约的客户,违约的情况也明显增加。

  “原因是大家都不知道最终以哪个价格为核定价格,之前算好的首付款金额最后发现都不够了,而且相差还很多,差额必须用现金补足,资金足的还好一点,首付原本就是东拼西凑的市民最终只能和业主协商解约。”有业内人士这样表示。

  “7月底,上海市出台了房贷利率。首套从4.65%上升到5%,并且立即执行,我算了一下每个月的月供要多付五六百块钱,我安慰老婆说这是政策调整,对咱们影响还不是很大。然而8月6日又传出来上海二手房‘三价合一’了,通过这段时间大家在网上的反馈来看,不少房子的可贷款金额直接在原本市场价的基础上打了五六折,首套购房的首付变相地从原来的3.5成提高了六七成,原本3.5成的首付款就已掏空家底,现在直接提高到六七成,这简直是我们这种家庭‘要命都凑不到的’。”市民张先生在市政府“政民互动”板块留言道。

  顾先生今年7月8日签订了一份房屋买卖合同,房屋总价392万元,首付138万元,贷款254万元。

  “我已付了定金30万,还未网签。8月6日上海针对二手房贷款推出新政策,导致我的贷款明显减少,根据中介以及网友提供的信息,目前能贷到的(大概率最低的是交易中心涉税评估价)基本是合约价的6折左右,这就意味着还需要额外自付100多万元。我询问了各个银行都说以新政策为准,无法提高贷款额度,也询问了各种信用贷款的可能性,但这样以后我每个月需支付3万多元的贷款,实在是超出了我家庭的承受能力。且卖方拒绝和平解约,拒绝返还定金。”顾先生写道。

  有中介人员说了这样一个案例:有客户买了500万元的房子,银行评估价350万元,客户是二套只能贷三成,按老政策可以贷150万元,首付350万元就可以了,但因为“三价”取最低,即以350万元作为贷款依据,还可以批贷105万元,但银行工作人员说“你首付已经付了350万元,相当于已经全款买了,这就没有办法再申请了”。因此,该位购房者不单是贷不到105万元,还直接被拒贷,必须全款购买,如果凑不齐就只能和业主协商解约。

  有业内人士向《中国经济周刊》记者解释道,实际操作中,“三价就低”意味着提高首付比例,原本首套房的首付标准提升到二套房首付标准,二套房首付标准提升到全款买房。

  市民李先生在留言中评论表示,对于购房者而言,无论是刚需还是改善型买家,他们事先都无法预估“银行评估价”及“交易中心涉税评估价”。

  “这两个价格就像是个‘盲盒’,无论是中介还是买卖双方对此都无法预知,导致交易过程中出现多方不确定的交易失败风险(进而可能演变成纠纷,甚至诉讼)。”李先生表示。

  “我通过实际案例了解到,已多次发生银行预估价比网签价低得多的情况,导致买方没能力支付差额,最终交易失败的情况,每个失败案例背后都是相关多方、两个家庭、一系列的连锁问题。”李先生认为。

  因此,李先生在“政民互动”留言建议市政府及相关部门可考虑针对这一状况,研究更加细致、透明的执行办法对市民公开。在购房决策时,买卖双方都可以提前根据相对明确的银行评估方法进行自我判断,一方面便于购房者科学理性地评估购买能力和积蓄储备,起到管控交易风险的作用;另一方面也能对房子本身的市场估值定价起到侧面的校准引导作用。

  还有市民建议从政府层面对“三价就低”政策出台解释文件。“比如在8月6日之前签的居间合同且定金有银行转账凭证,但是还没来得及网签的购房者,如果因政策调整而导致贷款不足最终解约的应当是三方无责。现在房子总价动辄几百万,签署居间合同缴纳的定金一般几万到几十万不等,对于刚需购房者来说如果因为贷款额度不足,再加上首付六七成也凑不齐还需要损失定金,会严重影响家庭的生活质量,增加社会的不稳定因素”。

  上海中原地产市场分析师卢文曦表示,购房者需要了解自己的支付能力和应急方案。贷款是买家有求于银行,即便不是三价就低政策,也有可能因为贷款人资质等各种情况导致贷款额度不足的现象,万一出现这种情况买家是否有足够资金从容应对?目前来看,比较稳妥的做法是首套房客户准备四到五成首付,二套买家最好准备八成以上首付。最好在付定金前就了解到能贷款多少,以便做好买房资金调动。

  卢文曦还认为,买家要有市场预判力。今年楼市调控特点是密度大,年初“沪十条”“沪七条”政策间隔距离近,而且力度也比较大。其实这就是信号,政策可能随时随地会出来。比较理性的做法就是谨慎入市,考虑周全。新的调控政策可能会导致合同无法顺利履行,因此如何解约、违约责任、赔付金额等在签约时就要考虑到。

  记者注意到,从上海链家的数据来看,以往调控政策对二手房价格端的影响更偏向于细水长流,主要是通过影响成交量进而传导到对价格的影响。而本轮政策对价格端的影响却是立竿见影,成交量萎缩的同时,价格也出现明显的下滑,一朝跌回涨价前。目前成交均价绝对值3.8万元/平,已跌至2019年的月均成交水平。

  从分环线月份上海外环以内成交量的环比和同比下跌显著,且越靠近市中心,同比下降的越显著,而郊环以外则相对好一些。内环以内的成交量绝对值已下降至不足2千套,几乎回到2018年的水平。从占比来看,外郊环间占比下降了2个百分点,郊环以外占比增加了3个百分点。

  从均价同比来看,外环以内同比依然保持正增长,外环以外则出现负增长,但内环以内同比增速收窄显著。从均价环比来看,各环线均出现下跌。

  分区域来看,8月份仅金山和崇明的成交量环比为正增长,其余区域均下跌,环比下跌最多的区域为黄埔、闵行和浦东。从同比来看,仅奉贤的同比为正增长,下跌最多的区域为黄埔、徐汇和闵行。前8月累计成交量同比增速最高的区域为奉贤、嘉定和长宁,同比增速最低的为徐汇、闵行和黄埔。前8月累计均价同比下跌的区域为金山和奉贤,同比增速最高的为黄埔、普陀、徐汇和静安。